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Um die praktische Umsetzung bei einem geschlossenen Fonds, hier einem geschlossenen Immobilienfonds zu verstehen, ist es Notwendig, es an einem Beispiel zu zeigen. Folgender Investitionsplan soll hier als Beispiel dienen. Es ist im übrigen ein typischer Investitionsplan. Vergleichen Sie diesen ruhig mit dem Investitionsplan in Ihrem Werbeprospekt.
INVESTITIONSPLAN
Diese Berechnung ist anscheinend für den Laien kaum zu versteuern. Ohne praktische Erfahrung kann man als Außenstehender auch nicht gleich die Zusammenhänge erkennen. Damit Sie bei den kommenden Ausführungen ungestört weiter lesen können und immer wie zum Investitionsplan hochscrollen müssen, klicken Sie bitte hier. Es öffnet sich ein neues Fenster mit dem Investitionsplan. So brauchen Sie nur zwischen den beiden Fenstern hin- und herspringen, wenn Sie wieder einen Blick auf den Investitionsplan im Beispiel werden möchten.
Zu allererst kann jeder erkennen, dass für das gesamte Projekt 26,0 Mio. Euro benötigt werden. Fraglich ist, wie viel Geld davon tatsächlich in die Immobilien investiert wird. Da wären:
Alle anderen Kosten laut Prospekt sind Gebühren und Serviceleistungen rund um das Projekt. Von 26,0 Mio. Euro werden also gerade einmal 19,77 Mio. Euro in die Immobilie investiert, d.h. die Immobilien ist mit Fertigstellung ca. 20,0 Mio. wert. Würde der Immobilienfonds also gleich nach Fertigstellung die Immobilie verkaufen, so würde er ca. 20,0 Mio. Euro erlösen können. Jedoch wurden 26,0 Mio. Euro in das Projekt investiert.
Wo sind also die restlichen 6,0 Mio. Euro (ca. 23,1% der Gesamtsumme) geblieben ? Die größten Posten bilden Kapitalvermittlung (2,5 Mio.) und Agio (1,0 Mio.). Beide Posten stellen Kosten für die Anlegerwerbung dar, d.h. 3,5 Mio. Euro (ca. 13,5% der Gesamtsumme) werden bei diesem Fonds an Dritte verteilt, die direkt oder indirekt Fondszeichner geworben haben. Weitere 0,8 Mio. Euro fallen an für Zinsen während der Investitionsphase. Der geschlossene Immobilienfonds wird nicht von Anfang an mit der vollen Investitionssumme ausgestattet sein, da erst nach und nach Gesellschafter eintreten werden. Diese Finanzlücke muss mit Überbrückungsdarlehen geschlossen und finanziert werden. Treuhandgebühr (0,6 Mio.), Steuerberatung (0,6 Mio.), Gebühr Treuhandkommanditisten (0,3 Mio.) und Geschäftsführung (0,2 Mio.) insgesamt 1,7 Mio. Euro sind Kosten rund um die Gesellschaft und Gesellschafter und schaffen dementsprechend keinen Mehrwert an der Immobilie.
Folglich ist festzuhalten, dass von 100,00 € Geldanlage bei diesem Fonds nur 77,00 € in die Immobilie fließen. Die restlichen 23,00 € sind Verwaltungs- und Vertriebskosten. Würden Sie einen Aktienfonds zeichnen mit einem Ausgabeaufschlag von 23 % ? Sie würden es tun, wenn sich das Investment überdurchschnittlich entwickeln würde ! Traut man der Prognoserechnung im Verkaufsprospekt, so wird sich der jeweilige geschlossene Immobilienfonds fantastisch entwickeln. Aber wie ehrlich sind die Prognoserechnungen im Allgemeinen ? Dazu und noch vieles mehr im nächsten Abschnitt.
Inhaltsverzeichnis |
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